【佰言堂】秋无硕果。长沙写字楼面临生死劫！
他们说，长沙的人才新政是楼市限购政策的松绑。
我却想说，人才新政更是写字楼市场的燃油添加剂。
他们说，923新政出来地产圈的人们必然“哀鸿一片”。
我却想说，玩商业玩办公的地产人或许正在解放西高歌猛进。
【1】写字楼市场，迷雾重重
9月25日，由“汇景发展环球中心”总冠名的第八届湖湘财富峰会没有悬念的高朋满座。
意外的事情来自外部。923凌晨集体如约而来的限购限售新政的偷袭，害得数位主讲大伽临时改了PPT。
我不知道，是乐观变成了谨慎，还是谨慎演变成了沧桑。
明明知道，这几乎已然成为今上志在必赢的战斗，但还是和很多人深处其中的人们一样，难免侥幸。
这轮住宅市场的演变进行时，应在意料之中，却无从揣测。
瓜未熟，蒂欲落。
2017，或许就这样了吧？
2018年，那些宏伟的销售数字又该怎么书写?
参照2016，还是参照2017？
住宅市场的难题，之于商办市场来说，其实从来都不是什么难题。
因为商办市场，尤其是办公市场，更加迷雾重重。
图：九龙仓长沙国金中心效果图
【2】写字楼操盘手的六大痛
改完同事为某尊贵客户写的8月长沙写字楼市场研究报告。
一直想聊聊写字楼市场的念头终于燥热难耐。
不容直视，长沙写字楼的众多操盘手们，别吹牛皮，除了极少数，无不已然进入黔驴技穷的天人和一状态。
早些年还可以争争金融中心、抢抢金融客户，玩玩共享创业，搞搞创业中心。
是如今，几乎尘埃落定。金融行业的日子也不太好过了，创业的创业还是山不转水也没转。
这就尴尬了！无数的666换来的还是门前冷落少人问津。
从五一路到芙蓉路，从湘江两岸到滨江新城、高铁新城。
（万家丽路和湘府中路说实话我个人没有能力去揣测未来了）
摆在长沙写字楼选手们面前的痛感若干：
1、方向，方向，没有方向（拿地容易，建楼容易，卖楼租楼太不容易）
2、客户，客户，谁是客户（整栋整层散售都可以，关键是谁是目标客户）
3、竞争，竞争，严重同质（玩金融玩酒店玩创业不约而同，所以一筹莫展）
4、价值，价值，不过意淫（库存高企升值艰难，租金随意，回报不如住宅？）
5、运营，运营，昙花一现（5年，10年，大浪淘沙，被淘汰只是自作自受？）
6、政策，政策，你有我有（政府很努力很拼，招商站台都行，只能扶上马啊）
【3】玩写字楼多少不过是艳遇
一步错，步步错。可能很多人不爱听实话：
号称新一线城市的长沙，写字楼市场格局还在三线城市的层次。
一是产品整体水平低劣；二是需求意识传统；
三是开发套路绝大多数住宅化；四是操作手法单一继续于简单的买卖招租。
拿了“快递”，开心亢奋。
三下五除二，里面规划住宅，临路建栋公寓，再建栋写字楼或酒店，楼下搞个商场。完美综合体，住宅赚了钱，还怕写字楼公寓不好弄？
所以，不管是赶鸭子上架也好，还是习惯性无所不能也好，被建了个写字楼已是最大面积的行业表情。
既然只是艳遇，便自然不从想什么斗转星移海枯石烂怎么办？
反正有钱有肾上線激素。
规划要求，从了吧！政府希望，满足吧！面子显著，折腾吧！
然后呢？
然后全城都是写字楼，四处都是金融中心，满目皆是快消品。
（因为开福万达广场的写字楼卖得好租得好啊！）
图：滨江新城福晟国际金融中心效果图
【4】靠硬实力还能打通关？
可想而知，绝大多数的写字楼项目在拿地前，规划前，设计前，施工前，销售前，是没有方向的。
更要说有方向，那一定是高度，地段，档次，配套，然后再加一个牛逼哄哄的英文名或者国际牌短裤。
可惜，这已经不是具有核心竞争力的“方向”。
在长沙写字楼市场的初级发展阶段，也可以说在2015年以前，如此“硬实力”比拼，可以打个通关。投资客蜂拥而至不管三七二十一出手整层半层，然后租客来了楼里满了便万事大吉了。
那是因为竞争不够激烈，那是因为2010年以前的商住楼电梯老化、停车无计可施引发的更新换代需求爆发，那是因为所有的投资客还相信写字楼投资有利可图，那还是因为一批国际酒店品牌云涌而来增加了不少写字楼产品的诱惑力，那也是因为几个4万亿造就了一批快速成长型企业。
是如今，五星级酒店快成了白菜，而且自身都难保的境地里；以为还可以仰仗的金融行业纷纷在勒紧裤腰带；以为可以玩出花样的共享办公、创业经济突然成了没有风的风口上的猪。
【5】谁有钱谁就是客户？
还有什么招？靠天吃饭？就靠销售人定胜天？
没有方向，或者方向不清晰的直接结果就是，销售同学们需要天女散花满世界找客户抢客户。谁是客户谁又不是客户？最直接的判断可能只有：谁有钱谁就是客户。
以前的大家闺秀敢于傲娇地比武招亲，如今的网红美女心里却只有一个共同的“国民老公”（因为人家就是有钱）。
接下来，便理所当然了。同质化竞争白热化，价值化回报“卖拐化”，运营想当然自我化，政策想给力无计可施化。
痛感漫延，存量高企，及至无所适从？
住宅市场接二连三的调控，按道理便是商办市场最好的催化剂。
房子（住宅）是用来住的可见性长效机制来临之际，住宅投资集中转向商办产品，自然并非异想天开，关键是商办市场，特别是写字楼市场准备好了吗？
或许，不过凤毛麟角。
图：南湖新城外滩中心汇景发展环球中心效果图
【6】汇景发展环球中心们的蓝图
借助滨江新城金融中心规划驱动力，楷林国际终于初见金融集群效应；基于外滩中心霸气地段，汇景发展环球中心亮剑环球资本集群中心伟绩。
9月25日，汇景发展环球中心·第八届湖湘财富峰会论坛之上，湖南高新发展置业有限公司董事总经理韩林松对于汇景发展环球中心的发展方向信心满满：
于烟花最璀璨的橘子洲头，引领长沙环球金融潮流。首创资本集群服务平台嵌入传统写字楼综合体，实现房地产和金融的完美结合。通过资本的嫁接与植入，集“梦创联盟、资本投资交易、融智上市”三大平台于一体，以“资源整合、资本筹集、智库支持、资本交易、挂牌上市”五大服务体系为基础，汇景发展环球中心计划在5年内与100家资本机构建立连接，引入20万家资金方，实现年融资额100亿元，辅导50家企业挂牌上市。
资本集群，是标签，更是方向。如此而言，230米双塔外滩地标写字楼汇景发展环球中心正在方向明确、特色独具。
与此同时，九龙仓长沙国金中心、华远国际中心、世茂环球金融中心、福晟国际金融中心、湘江FFC、长沙绿地中心、金茂广场等均在不约而同开启长沙写字楼高端市场的创新突破口。
而复地星光天地、融创前海中心、中建广场、旭辉国际广场、恒伟湘江时代等则更多定位于中端需求满足，迎合中小型企业及特色企业的办公需求解决方案。
【7】库存或将堰塞到600万方
可惜，此情此境，除非天赋独具，仍将是成功者寡。盖栋楼就能“发财致富”的时代早已离长沙写字楼市场远去了，甚至，最坏的时代竞争最恶劣的环境还没有出现呢？
和2016年严重供过于求相比，2017年长沙写字楼市场受供应萎缩影响，基本达到供求平衡的状态，但从长沙克而瑞统计数据来看，截至2017年8月，长沙写字楼市场库存量仍然高达约400万方，去化周期高达72个月。
而这，还不包括近两年内还将持续上市的庞大供应量。集中于湘江东岸从南湖新城到北辰三角洲、河西滨江新城、高铁新城、芙蓉中路、五一路、湘府路、万家丽路以及散落全城各种配套型写字楼项目，累计近两年拟上市货量不少于200万方，再若加上兼顾SOHO办公需求迎合的商业公寓产品，已开工货量至少突破400万方。
可想而知，高达600万方左右的库存重压下，长沙写字楼市场最近三年都难容乐观。若要严重考量：2018、2019年将不可避免地成为长沙写字楼产品的生死劫。
【8】优胜劣汰无可非议？
大浪淘沙，更新换代，优胜劣汰，无可非议。
只是，难道除了极少数天赋独具者，大众型产品或者说整体市场都只能听天由命?
风口上的猪，要么飞起来，要么摔下去。
住宅市场调控持续、企业家精神正被强化立法尊重的风口上，长沙写字楼这只肥胖雍肿的猪能飞起来吗？背水而战，势在必行。
首先，政府部门必须充分认识到长沙写字楼市场所面临的困境。
当务之急是要痛下决心，在近两年极少降低商办用地出让，即使出让，也需要投标企业先行确定产品方案、市场方向和自持比例等关键要素。
再是通过政策、补贴加快企业办公升级换代步伐，逐步快速改变全城街边化办公的混乱局面。
然后需要通过政策、补贴加快引导重点行业、重点企业和特色行业全面性的“标杆化上楼计划”。
其次，开发企业待建设、待售产品的操盘模式必须革命性调整与创新。
1是必须全面抛弃住宅式开发模式，强化定位前置、营销前置、量身定制模式。
2是在产品开发前或销售前深入细分市场、细分行业，真正熟悉与掌握目标行业与市场的客户需求与产品个性需求；
3是坚持特色化开发与发展，坚持没有明晰方向与目标客户掌控力绝不轻举妄动；
4是加强资本化、证券化、金融化运作能力，多管齐下，彻底改变传统的租售模式；
5是全面提升项目运营能力和配套服务不断完善能力；
6是懂得知难而退，主动争取或接受并购、合作、转让调整方案，进而提前防寒过冬。
【9】专业集中的市场新格局
天下大势，合久必分，分久必合。
写字楼产品，从很久很久以前的单位、企业大楼主导，发展到百花齐放、遍地开花的格局，随着城市的扩容提升，势必逐步回归到专业化、集中化、统一化主导的新市场格局。
摆在长沙写字楼面前的这场生死劫，
除了痛楚，更多也是新机遇的孕育。
凤凰涅盤，浴火重生。
当很多的4S店不再浪费区区两三层的土地资源，
当街边小巷名医诊所汇聚在某个大厦，
当湘雅、附二不再需要摩肩擦踵，
当大众创业与共享办公不再只是套政策的挂羊头卖狗肉，
当湘江两岸名企总部大厦齐傲外滩，
长沙写字楼或许才实现了真正的凤凰涅磐、浴火重生。
这，需要智慧与勇气！（文｜ajong）
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